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房貸新信號 ！房企和剛需者又有救了 ？ 東方地產發展聯盟 3天前

文字 ：[大][中][小] 手機頁麵二維碼 2021/11/29     瀏覽次數 ：    

成都發文要求加快房貸發放速度

傳達強烈信號
11月23日晚間，成都市住房和城鄉建設局發布《關於精準應對疫情衝擊全力實現年度目標的通知》。
《通知》明確 ，將協調金融機構增加房地產信貸投放額度 ，加快發放速度 ，保障房地產企業和剛需購房人群的合理資金需求 ，給予重點企業開發貸款展期 、降息 。
與此同時 ，針對不同信用評定的房企 ，《通知》提出差異化預售資金監管 。企業信用等級為A級及以上的 ，可使用外地銀行保函替代相應下浮的監管額度 。在項目主體結構工程完成四分之三以及主體結構封頂兩個節點 ，監管額度內預售資金支取比例上限分別提高5% ；項目並聯竣工驗收備案後 ，監管額度內預售資金支取比例可達到95% 。
多名行業分析人士表示，成都是首座明確加大房貸投放的城市 ，具有非常強的信號意義 ，後續或將有更多明確政策文件出台 。
但也有專業人士認為 ，成都政策的影響力或許不會太大 。“當前各地房貸依舊緊張 ，排隊是普遍現象。整體看 ，市場政策底部出現了 ，但依然在底部 ，沒有明顯回暖 。”中原地產首席分析師張大偉表示 。
據《財經》調查報道 ，相較此前“房貸收緊”時期銀行普遍給出的3個月-6個月時間預期 ，目前大部分銀行給出的放貸周期縮短至2個月-4個月 ，速度雖有所加快卻仍較為審慎 。
而在多位業內人士看來 ，此次成都更多是對央行此前多次釋放維穩房地產市場信號的協同 。
在《通知》發布受到市場關注後 ，記者致電成都某國有大行支行網點的電話詢問近期房貸情況 ，對方表示 ，目前該行的房貸額度確有提升 ，等待時間在2個月-4個月左右 ，仍需要排隊 ，但速度相較之前有所加快 。“上麵有通知 ，之前二手房這塊沒怎麽接，現在逐步又放開了 。”
與此同時 ，有成都地區購房者表示 ，近期當地房貸利率有所下降 ，其所購買的住房貸款由此前的6.125%降到5.635% 。
“房貸放鬆”的情況也出現在了上海部分銀行 。


上海樓市回暖進行中

房貸審批周期縮短
據央視財經11月24日報道,此前,隨著上海樓市政策收緊,房貸利率上調 、審核趨嚴 、周期拉長,審批周期一度長達五六個月,而近期,上海地區的銀行放貸周期明顯縮短 。一位房貸專員表示,近期房貸審核依然很嚴格,但放款速度在10月份之後確實有所加快 。
上海一家房產中介公司貸款部員工也表示 ，目前房貸利率依舊是首套5% ，二套5.7% 。但在放款時間來看 ，包括國有大行 、股份行以及城商行在內的幾家銀行均反饋政策有些許放鬆 ，部分銀行排隊甚至縮短至1個月-2個月 。
從7月末開始 ，上海房貸利率整體上調 ，首套房貸利率由4.65%上浮至5% ；二套利率從5.25%上浮至5.7% 。
8月初 ，上海市房管局又出新政 ，明確落實“三價就低”原則 ，也就是說 ，除過往的合同網簽價和銀行評估價外 ，新增“涉稅評估價” ，以三者最低價作為貸款審批依據 。
“涉稅評估價” ，又被稱為“核驗價” ，由上海房產交易中心定價 ，對二手房實施“一房一價” ，所以每個房子的核驗價占網簽價的比例都不一樣 ，但一般都在60%左右 。以核驗價貸款使可貸款的金額大大降低 。比如 ，原來買500萬的房子 ，按照65%的比例可以貸款325萬 ，但是以核驗價來計算 ，就要在六成的基礎上貸款65% ，也就是隻能貸195萬 。
“核驗價”政策的出台大大提升了首付比例 ，不少房地產中介表示 ，購房者隻能降低預期 ，或者暫時擱置購房計劃 。
受此影響 ，上海二手房10月成交量和成交價格均回落 。根據國家統計局發布的10月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據 ，上海10月二手房成交量達到1.3萬套 ，達到正常月成交量的60%左右 。從房價指數來看 ，10月跌幅為0.4% ，連續2個月出現明顯下跌 。總價400萬元以上二手房成交量持續滑落 ，而200萬元至400萬元的剛需型房源成交活躍 。
但近日 ，核驗價出現了些抬升的跡象 。一位房地產中介告訴記者 ，現在核驗價格有所上漲 。比如 ，一套500萬的房子 ，10萬一平 ，以前核驗價是300萬，也就是6折 ，在這個基礎上乘65% ，是可以貸款的額度 。現在一平米核驗價漲到6.3萬到6.4萬 ，可貸款的比例就稍微上升了 。最近 ，改善性住房銷售量開始恢複 ，價格在700到1000萬的房子成交量有所上升 ，小戶型成交量相對還是較少 。
另一家房地產中介公司也表示 ，觀察到近期上海某些區的核驗價格有大幅提升 。核驗價格的提升意味著購房者可能可以貸到更多的資金 。
但克而瑞證券資產管理部固定收益副總經理孫楊告訴記者 ：“據我了解 ，現在核驗價格本質上沒有明顯的上升 ，還是按照周邊的過往的價格 ，還有土地的價格來去進行核驗 ，並且短期內還是穩定為主 ，也不太可能通過核驗價格調控貸款 。”
記者向多家銀行求證時 ，銀行方也表示 ，由於是一房一價 ，銀行方也很難確定核定價格的變化趨勢 ，但暫未發現明顯的提升跡象 。


30%城市房貸利率下調

60%城市放寬周期縮短
除了成都和上海等城市出現了明顯的房貸放鬆信號外 ，其他城市在房貸利率上也呈現一定程度鬆綁跡象 。
11月22日 ，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布1年期LPR為3.85% ，5年期以上LPR為4.65% 。這表明LPR已連續19個月維持不變 。
盡管LPR持續保持穩定 ，但是據多地數據顯示 ，11月份全國多城房貸利率均有所下降 。
貝殼研究院監測的數據顯示 ，11月100城主流首套房貸利率為5.69% ，較10月回落4個基點 ；二套房貸利率為5.96% ，較10月回落3個基點 。本月平均放款周期為68天 ，較上月縮短5天 。
“自10月房貸利率出現年內首次環比回調後 ，本月利率再次下降 ，信貸環境繼續改善 ；放款周期自4月以來首次縮短 ，銀行放款力度加強 ，房地產市場的合理資金需求正得到滿足 ，這有利於改善市場預期 ，促進市場成交築底回升 。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示 。
從比例來看 ，11月100城中有約30%的城市下調房貸利率 ，下調範圍較上月有所擴大 。主要覆蓋長三角城市群 、粵港澳大灣區 ，如長三角城市群的嘉興、鹽城 、湖州 、南通 、金華 、紹興 ，粵港澳大灣區的惠州 、東莞 、佛山 、中山等 。
此外 ，在貝殼研究院監測的100城中 ，11月有超過60%的城市放款周期縮短 。其中柳州 、南通 、北海等城市放款周期較上月縮短20天以上 。鹽城 、紹興 、東莞 、中山等利率下降的城市放款周期也同步縮短 。
今年整體房貸利率偏緊 ，10月份以前全國房貸利率就呈現上升態勢 ，其中很大一部分原因是受金融管理部門出台的銀行業金融機構房地產貸款集中度管理製度（即“兩條紅線”） ，以及央行和住建部發布加強對房企資金“三道紅線”管控製度 。一時間 ，貸款額度少、審核門檻高 、放款時間長等聲音成為房貸金融市場的主流聲音 ，甚至在多個二線城市諸如合肥 、武漢 、南京 、杭州等地均曾爆出二手房停貸傳聞 。
近期 ，相關部門多次發聲 ，強調保障好剛需群體信貸需求 ，在貸款首付比例和利率方麵對首套房購房者予以支持 。
這被業界解讀為房貸政策即將放鬆的信號 。近期金融機構房地產貸款投放明顯提速 。央行發布的數據顯示 ，10月末 ，銀行業金融機構個人住房貸款餘額37.7萬億元 ，當月增加3481億元 ，較9月多增1013億元 。


房貸真的回暖了嗎 ？購房還需謹慎
房貸利率下調 ，對於購房者來說無疑是一個利好 ，對於樓市而言 ，房貸下降 、額度增加 ，將會刺激樓市需求 ，進一步促進樓市的回暖 。
但對於這一現象 ，不能單純理解為房地產市場的回暖 ，隻是在支持剛需購房上有一定傾斜 ，投資買房還需謹慎 。在某銀行資深從業人士看來，當前放閘隻是適度放閘 ，是雙向作用的結果 ，“一是房貸市場積壓嚴重 ，造成各銀行房貸資產規模大幅下降 ，為保障年底結算數據 ，各行做了可行的業績衝刺 ，盡量做到應放盡放 ；二是經營機構正視額度管控問題 ，從自身找出路 ，很多機構經曆大半年的資產調整 ，將部分壞賬或者債券轉讓出表 ，從而創造了新的額度來放款滿足營收考核 。”其表示 。
而在房企融資方麵 ，上述人士則持保守態度 ：“各銀行不會向房產企業偏向 ，資金與用途監管依然嚴厲 。10月初甚至進一步規範了涉房企業融資的禁入準則 ，進一步規避信貸資金入方式 ，與房住不炒的政府導向 。”(轉自鳳凰網房產）
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