行業動態
中央經濟工作會議12月8日至10日在北京舉行 。會議要求 ，“要堅持房子是用來住的 、不是用來炒的定位 ，加強預期引導 ，探索新的發展模式 ，堅持租購並舉，加快發展長租房市場 ，推進保障性住房建設 ，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求 ，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展 。”
中國社會科學院學部委員 、國家金融與發展實驗室理事長李楊認為 ，中國房地產市場進入了“趨勢性轉折” ，過去房地產市場“上上下下” ，現在對整個房地產市場的規矩重新梳理 ，“房住不炒”是基本規矩 ，中央經濟工作會議再提“房住不炒” ，意味著讓其更加規範 、更加周全 ，讓大家不得有任何片麵理解和片麵執行 。
為支持實體經濟發展 ，促進綜合融資成本穩中有降 ，中國人民銀行將於12月15日下調金融機構存款準備金率0.5% ，這相當於給市場增加1.2萬億元資金供給 。本次下調後 ，金融機構加權平均存款準備金率從8.9%下調至8.4% 。
“過往的經驗表明 ，寬鬆的貨幣政策會導致房地產市場升溫 ，降準通過向市場釋放大量流動資金 ，促使房貸利率下降 ，促進購買力的釋放 。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《商學院》記者表示 。
受融資端收緊 、銷售端增長乏力影響 ，房地產市場趨勢性回落已經形成 ，花樣年 、陽光100等部分房企陷入融資困境 、資金鏈斷鏈 ，債務違約一觸即發 。
隨著房企債務違約範圍的擴大 ，監管層也在釋放積極信號 。銀保監會傳達黨的十九屆六中全會精神時表示 ，穩地價 、穩房價 、穩預期 ，遏製房地產金融化泡沫化傾向 ，健全房地產調控長效機製 ，促進房地產業穩定健康發展 。
此後 ，多家房企密集發行中期票據和超短期融資券 。2021年11月 ，據克而瑞研究中心不完全統計 ，境內債權融資501.61億元 ，環比上升89.9% ，同比下降25.6% ；境外債權融資123.33億元 ，環比上升24.5% ，同比下降58.7% 。
密集發債並不意味著房企已擺脫資金流動性困境 。東方證券首席經濟學家邵宇認為 ，目前政策端對房地產行業做出的改進 ，傳導過來還需要時間 。
降準利好有限
“穩健貨幣政策取向沒有改變 。此次降準是貨幣政策常規操作 ，釋放的一部分資金將被金融機構用於歸還到期的中期借貸便利（MLF ，即中期借貸便利Medium-term Lending Facility ，是指中央銀行提供中期基礎貨幣的貨幣政策工具 。） ，還有一部分被金融機構用於補充長期資金 ，更好滿足市場主體需求 。”中國人民銀行有關負責人就下調金融機構存款準備金率答記者問時表示 。
對於此次降準釋放的金額 ，中國人民銀行有關負責人表示 ，此次降準為全麵降準 ，除已執行5%存款準備金率的部分縣域法人金融機構外，對其他金融機構普遍下調存款準備金率0.5個百分點 ，政策目標已實現 ，有關金融機構統一執行最優惠檔存款準備金率 ，這樣此次降準共計釋放長期資金約1.2萬億元 。
央行降準固然會對房企產生積極影響 ，但據一名房企人士向《商學院》記者表示 ，“這個政策應該是利好 ，產股也出現了普漲 ，隻是直接的利好沒有那麽快落地 ，之前發債多以國企為主 ，民企可能還在排隊 。”
降準對於房企利好方麵 ，IPG中國首席經濟學家柏文喜認為 ，就央行降準釋放的1.2萬億元流動性對市場而言 ，實際上依然是杯水車薪 。因為12月15日MLF就到期9500億元 ，等於央行隻釋放了2500億元準備金 ，這說明央行在滯漲壓力較大的情況下對於當前的貨幣政策還是相當謹慎的 。若以當前貨幣乘數計算以及通過商業銀行傳遞給市場而形成真正流動性意義上的M2 ，差不多要到明年1月份 ，這對於當前房地產行業急劇下行的銷售和暴雷不斷的流動性來說是遠水不解近渴的 。
對於實際的淨投放金額 ，中央財經大學證券期貨研究員 、內蒙古銀行戰略研究部總經理楊海平接受《商學院》記者采訪時認為 ，此次降準釋放的1.2萬億元資金 ，歸還到期的中期借貸便利之後 ，釋放2500億元，不能簡單地這樣計算 。原因在於 ，一是MLF作為公開市場操作工具 ，旨在引導公開市場利率 ，調節短期流動性 。央行會根據市場情況決定是否續作 、是否等額平價續作等 。二是從商業銀行做資金規劃 、頭寸計劃的角度看 ，如果考慮MLF不續作 、不降準 ，銀行已經做了相應的頭寸計劃 。降準公告之後 ，商業銀行重新安排頭寸 ，銀行體係可配置資金確實多了1.2萬億元 。
邵宇向《商學院》記者表示 ，降準的目的是為了優化金融結構 ，充分發揮貨幣政策對實體經濟的支持作用 ，對房企會有邊際效應 ，但是釋放也就2500億元 ，量比較有限 ，所以隻能說此次降準靈活適度 。
降準雖然不能顯著支持房地產行業 ，但基於降準會使整個債券市場的資金變得更加充裕 。在債市 ，房企發債出現了鬆動 。
“2021年以來 ，地產債券業務受到了影響 ，這在行業內是普遍現象 。”據某券商投行經理向《商學院》記者表示 。
根據貝殼研究院統計 ，2021年1-11月房企境內外債券融資累計約8466億元 ，較2020年同期下降19% ，金額規模減少1990億元 。前10個月累計發債規模占比2020年全年約70% ，臨近年末 ，根據當前債券市場趨勢，預計2021年發債規模將回落至萬億元之下 ；2021年1-10月房企境內外債券融資累計約7993億元 ，較2020年同期下降24% ，金額規模減少2463億元 。前10月累計降幅較今年前三季度進一步增大 ，2021年1-10月發債規模占比2020年全年約66% 。
依據上述數據 ，雖然房企境內外的債券融資額有所下降 ，但11月以來較2021年1-10月下滑幅度明顯降低 。
目前，國際融資環境也在發生變化 。隨著花樣年 、陽光100等企業美元債違約 ，導致國際評級機構下調的危機仍在發酵 ，也直接影響了房企美元債的發行規模 。
據貝殼研究院統計 ，11月境外僅成功發行2筆債券 ，發債規模2.58億美元 ，發債數量與規模同為年內單月最小值 ；規模環比下降83.6% ，同比下降94.3% 。2021年11月單月境內外債券融資共發行48筆 ，較上月增加17筆 ，發行規模折合人民幣約473億元 ，環比增加55.6% ，同比減少43.4% 。
從發債企業的類型來看 ，還是以國企 、央企為主 ，也有部分民營企業進行了發債 。
12月3日 ，龍光集團2021年提出麵向專業投資者公開發行公司債券的申請 ，也獲得監管部門批準 。對此 ，龍光集團方麵回複《商學院》記者 ，相關債券發行工作已啟動 。此次債券發行 ，將有助於龍光持續優化債務結構 ，延長債務久期 ，增強現金流優勢 ，鞏固企業競爭力 。隨著房地產政策利好將逐步傳導至金融體係及資本市場 。金融機構對民營房企的支持將得到改善 ，市場對優質民營房企的信心有望重建 。
此外 ，金地集團一筆ABS（ABS融資模式是以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式 ，即以項目所擁有的資產為基礎 ，以項目資產可以帶來的預期收益為保證 ，通過在資本市場發行債券來募集資金的一種項目融資方式 。）也於12月5日獲準發行 ，該ABS為“長城證券-金地集團2021年一期2號資產支持專項計劃” ，擬於2022年初發行 ；11月12日，招商蛇口公告將在銀行間市場發行30億元中期票據 ；11月11日 ，保利發展2021年第四季度中期票據發行方案 ；地方性城投公司也開始融資 ，烏魯木齊城建 、泰興城投 、常州城建 、鎮江城建 、漳州城投 、濟南城建 、宜春城投 、柳州建投 、亳州城建 、北京城投等公司 ，均公布已發行或擬發行的融資計劃 ，其中多筆規模超10億元 。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示 ，從這波房企的發債情況來看 ，不僅參與的房企數量越來越多 ，而且涉及的金額也很大 。這對於房企的經營等有積極作用 ，對於年底銷售回款也是有利的 。
諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為 ，對於房地產市場而言，這場降準顯得更加必要 ，較上次降準的影響力也會更加顯著 。此前央行等主體已經多次針對房地產市場發聲 ，頻頻釋放正向信號 ，加上本次降準的發布 ，預計將會對穩預期起到積極作用 ，市場信心將會有所提振 。於房企而言 ，有利於緩解企業資金壓力 ，促進企業正常運營 ，預計融資規模或將有所擴大 。但是 ，降準並不意味著政策的完全寬鬆 ，“房住不炒”的總基調不會改變 ，若是出現違規資金流入房地產 ，調控也必將收緊 。整體而言 ，降準加上近期政策頻頻釋放的正向信號 ，對於當前的房地產市場來說無疑是一針“強心針” 。
從本次降準釋放的約1.2萬億元資金歸屬來看 ，陳霄認為 ，對於流入到房地產市場的資金總量是有限的 ，因此本次降準 ，相較於實際的影響力度，其傳遞的信號意義更為顯著和強烈 。對於提振市場信心 、緩解低迷行情等有著積極意義 。預計從政策發布到傳遞到市場端仍需要一定的時間 ，但是從當前到2022年年初 ，房地產市場環境或將獲得持續改善 ，觸底回升的跡象已經顯現 。
信貸變化
2020年12月31日 ，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理製度的通知》（以下簡稱《通知》） ，建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理製度 。
《通知》明確了房地產貸款集中度管理製度的機構覆蓋範圍 、管理要求及調整機製 。綜合考慮銀行業金融機構的資產規模 、機構類型等因素 ，該政策將銀行分為5檔 ，分檔設置房地產貸款餘額占比和個人住房貸款餘額占比上限 ，對超過上限的機構設置過渡期 ，並建立區域差別化調節機製 。自此 ，個人購房貸款處於緊縮狀態 。
“在我的老家西安 ，在2021年年中 ，甚至出現了因銀行額度不足停貸的情況 ，有部分購房者因為貸款不暢取消了購買決策 。”一名房產中介向《商學院》記者表示 。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示 ，從房地產市場來看 ，2021年下半年，一些銀行麵臨壓力 ，資金配置能力明顯受影響 。尤其是在此前房貸收緊的情況下 ，銀行無錢可貸或者貸款節奏明顯放緩 。
據中原研究院統計 ，10月北京二手住宅網簽0.9萬套，連續7個月下降 ，刷新近1年來的月度新低 。與此同時 ，北京房價連續兩個月出現下跌 ，統計局數據顯示 ，9月開始 ，北京房價指數環比下跌0.2% ，10月跌幅擴大至0.5% 。
交易量下滑與信貸收緊有一定關係 。“北京 、上海 、廣州等重點城市 ，購房者從申請貸款到銀行放貸 ，周期一般都長達3-6個月 。”多名房產中介向《商學院》記者表示 ，貸款周期長也導致了房企資金回籠慢。
為了保證剛需者購房 ，廣州中原研究發展部分析認為 ，近期成交量有所提升與放款速度方麵加快也有關係 。對買家而言 ，近期放貸速度略微比二 、三季度“鬆動” ，審批時間有所縮短 ，亦帶動了買家的購置需求 。
在信貸利率方麵 ，據某商業銀行信貸部門員工向《商學院》記者表示 ，“降準對信貸利率影響不大 ，因為918博天堂本身就是浮動的利率 。”該員工還表示 ，目前不能保證放款下來的時間 ，年底額度比較緊張 ，下貸款時間在2-3個月 ，2022年年初銀行的貸款額度會相對充足 。
許小樂表示 ，近期信貸環境的變化 ，較二 、三季度偏緊的狀態有所改善 ，包括主流房貸利率的調整 。據貝殼研究院監測的重點城市主流房貸利率從10月份開始已出現環比下降 ，放款速度也有所加快 。這符合央行“維護房地產市場平穩健康發展 、維護住房消費者合法權益”的要求 。
11月份 ，市場信心有所提升 ，加之年末節點房企為衝業績目標 ，以價換量現象居多 ，帶動成交量止落回升 。
在銷售端 ，《商學院》記者實地調研北京市場發現 ，降價促銷成為年底北京新房市場的明顯特征 。“到年底了 ，開發商著急回款 ，買房和買車一樣 ，年底的價格最低 。”一名房產中介向《商學院》記者表示 。
據《商學院》記者調研發現 ，北京城六區剛需房的銷售價格折扣最多98折 ，下調幅度並不明顯 ，折扣多集中在高端盤和郊區 。以大興區遠洋海晏春秋為例 ，該樓盤是典型的改善型住宅 ，房產證注明的麵積是390平方米 ，使用麵積600平方米的合院（使用麵積中含地下車庫和地下室麵積 ，銷售說是贈送麵積） ，在2021年初時價格最低在1900萬元 。為了衝業績 ，目前的價格直降200萬元 。
二手房方麵 ，北京二手房市場依舊保持穩定。據《商學院》記者采訪我愛我家 、鏈家 、21不動產多家中介獲悉 ，北京二手房的價格並沒有出現明顯下滑 ，僅有少部分業主因為資金需求選擇降價 。
根據諸葛找房數據研究中心監測數據 ，2021年11月諸葛找房重點監測的40城新房銷售麵積為1796.15萬平方米 ，環比上漲9.77% ，同比下跌24.69% 。預計後續 ，房企債務壓力猶存 ，或將加大去化動作以加速回款 ，同時為衝全年業績目標 ，成交量大概率維持穩中有升態勢 ；二手房方麵 ，2021年11月10個重點城市二手住宅成交量為57451套 ，環比上月增長28.29% ，同比下降41.10% ，同比跌幅收窄6.07個百分點 ，盡管二手住宅市場持續低迷 ，但環比成交量已出現明顯增長 。
影響幾何
12月6日 ，中共中央政治局會議提出“要推進保障性住房建設 ，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求 ，促進房地產業健康發展和良性循環” ，在許小樂看來 ，這標誌著前期高壓緊縮的調控政策拐點確定 。
楊海平認為 ，此次降準有兩大看點 ：一是“全麵降準” ，而不是“定向準” 。穩健基調不變的前提下 ，邊際上有所放鬆 ，旨在加強跨周期調節 。二是降準時機恰逢美聯儲議息節點 ，中國貨幣政策更趨自信 ，更強調獨立性 。客觀上 ，此次降準有隔山打牛之效 ，房地產市場顯示可以受益 。從消費端看 ，此次降準有利於促進剛需購房 。就房地產市場融資而言 ，近期也出現了積極的變化 。結合前期釋放的信號可以判斷 ，受益於此次降準 ，在前期房地產市場調控重心略有調整的基礎上 ，房地產市場企穩的苗頭將現 。
盤古智庫高級研究員江翰則認為 ，從長期的角度來看 ，降準對房地產市場的影響可以分為三方麵 。
首先 ，降準可以有效推動實體經濟的發展 ，讓實體經濟進入一個相對比較好的狀態之中 ，隨著大家收入水平的提升 ，自然也會帶動一定需求量的提升 ，那麽從長期的角度來看 ，是有利於房地產市場的發展的 。
第二 ，降準對大型企業來說幫助更大 ，因為很多大型房企都有多元化業務 。比如碧桂園有機器人業務 ，由於是多元化的業務體係 ，所以雖然降準的資金難以進入房地產的業務體係 ，但是對於其他實體經濟有一定的幫助作用 ，那麽對於房企來說 ，完全可以通過降準獲得其他業務的流動性支持 ，從而讓房地產業務獲得更多的資金 。
第三 ，降準實際上是一個“大河有水小河滿”的過程 ，所以在國家政策引導多元宏觀調控的影響下 ，降準對於房地產市場是一個短期效應 ，但長期還是有一定間接益處的政策 。
但許小樂也提出 ，風險麵前 ，房地產整體杠杆仍然不會擴張 。在這兩年的金融整頓之下 ，房地產信貸穿透式監管能力增強 ，貨幣借道進入房地產沒那麽容易 。房地產難以出現強勢反彈 。當前市場規模仍處曆史低位 ，市場修複仍需要時間 ，需要政策嗬護 ，未來市場修複將是一個緩慢溫和的過程 。(轉自騰訊網）
