行業動態
2021年已經進入歲尾 。對於房地產市場而言 ，“房企變局”“密集調控”“政策底顯現”等是這一年的關鍵詞 。
這一年 ，房企“三條紅線”和“集中供地”等政策在2021年年初正式實行 ，房地產行業也迎來了重大的變化——過去行業的高杠杆 、高周轉 、高回報的模式已經不在 。
這一年 ，伴隨著全國調控政策的密集出台 ，房地產行業銷售也呈現“前高後低”的態勢。據中原地產研究中心統計 ，11月全國房地產調控政策次數繼續高位 ，單月高達56次房地產調控 ，年內累計房地產調控次數高達586次 。
展望未來 ，多位業內人士在接受證券時報記者采訪時表示 ，“穩定”是明年樓市的主基調 ，年末各種調控政策的指向就是穩定樓市 ，這也代表了政策見底。另一方麵 ，政策有望將圍繞“三穩”任務 ，因城施策 、供需兩端發力 ；同時 ，適度加快長租房市場發展 ，推進保障房建設 。
政策底顯現
2021年年初 ，涉及房企融資 、拿地的政策接連出台 ，其中包括備受市場關注的“三條紅線”監管新政 。
實際上 ，早在去年8月20日 ，住建部 、人民銀行等就明確了12家重點房企資金監測和融資管理規則將在當年9月1日進行試點 ，也就是業內稱之為的房企融資“三道紅線”政策 ，該政策從今年初開始正式實行 。
三條紅線政策實施以來 ，房企普遍加速了降低有息負債的進程 ，尤其是龍頭房企 。
據海通證券統計 ，2021年上半年 ，部分龍頭房企杠杆率有所下降 。截至2021年上半年底 ，除綠地控股 、首開股份 、華發股份 、金融街 、光明地產 、魯商臵業以外 ，其統計的部分龍頭A股上市公司三道紅線(剔除預收賬款的資產負債率小於70% ；淨負債率小於100% ；現金短債比大於1)全部達標。
進入2月 ，一份自然資源部發布的住宅用地分類調控文件流出 ，文件要求重點城市住宅用地實現“兩集中” ：集中發布出讓公告 ，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次 ；集中組織出讓活動 。其中 ，重點城市包括4個一線城市 ，18個二線城市 。(轉自證券時報）
集中供地政策改變了房企的拿地節奏 ，也被業內視為2021年房地產最大市場變化之一 。
“2021年 ，土地市場在上半年高位運行後 ，下半年整體土地市場開始出現了明顯的下調跡象 ，隨著房地產市場成交降溫 ，房企資金鏈壓力越來越大 ，拿地房企積極性越來越低。”中原地產首席分析師張大偉對證券時報記者表示 ，集中供地改變了房企原有的開發節奏 。隨著房地產市場的變化而冷熱不均 ，2022年集中供地政策有望繼續調整 。
中原地產研究中心數據也顯示 ，截止11月 ，2021年年內全國熱點的100個城市賣地金額為4.05萬億 ，同比2020年同期出現了下調，下調幅度為7.4% ，從土地市場數據看 ，熱度持續降低已經成為了趨勢 ，特別是2021年下半年來，土地市場持續低迷 。
此後 ，各類限價 、限售 、限購等政策密集出台 ，地產行業調控加碼信號不斷被釋放 。根據中原地產研究中心統計 ，2021年1~8月累計房地產調控次數超過400次 ，刷新了曆史紀錄 。
值得注意的是 ，9月以來 ，房地產政策開始逐漸轉暖成為業內共識 。
9月底 ，央行在第三季度例會上提出要維護房地產市場的健康發展 ，10月 ，哈爾濱等部分城市出台了相關政策 ，穩定房地產市場 。12月 ，高層會議提出要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求” ，並首次提出要促進房地產業的“良性循環” 。
在張大偉看來 ，樓市防止下調過快有望成為未來的政策趨勢 ，“穩定”是明年樓市最確定的關鍵詞 。“近兩年來 ，樓市調控越發嚴格 。一邊是對熱點城市的新房 、二手房的限價令 ，另一邊是全國多個城市新房的限跌令 ，房價大漲會放大金融風險 ，而房價斷崖式下跌也同樣不是穩定 ，也會波及金融係統 。年末各種調控開始穩定樓市 ，全國超過20個城市開購房補貼 ，都代表了政策的見底 。”
光大銀行金融市場部宏觀分析師周茂華也對記者表示，房地產調控穩字當頭 ，各地因城施策 ，落實“三穩”任務 。“不能讓房價非理性上漲 ，房企無序加杠杆 ，同時 ，也不能讓房地產過冷，房地產市場過熱與過冷都是有害的 。”展望未來 ，政策仍將圍繞“三穩”任務 ，因城施策 、供需兩端發力 ，根據區域具體房地產市場供需情況 ，對調控政策一定預調微調 ；同時 ，適度加快長租房市場發展，推進保障房建設 。
“預計在‘房住不炒’的大基調下 ，短期信貸政策對首套 、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大 ，地方將響應中央要求因城施策 ，對地產相關鏈條不順暢的問題采取針對性舉措 ，加快落地扶持類政策 ，除加大購房補貼外 ，降低貸款利率 、減免部分交易稅額等政策亦存微調預期 。”中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜告訴記者 。
風險事件有望減少
在今年房企融資環境持續趨緊的大背景下 ，不少知名民營房企在下半年出現債務違約現象或苗頭 。
2021年7月 ，藍光發展發布部分債務未能如期償還的公告 ；8月 ，陽光100也表示未能支付到期的可轉換債券 。9月 ，恒大集團理財停止兌付的消息傳出 ，這一事件引發了恒大自身的流動性危機 ，也在一定程度上預示了後續其他房企可能出現債務風險 。
10月以來 ，包括花樣年 、當代置業 、新力控股等出現美元債務兌付困難的情況 ，這也導致地產美元債大幅下跌 。
中原地產研究中心統計 ，進入10月以來 ，已先後有綠地控股 、陽光城 、佳兆業 、雅居樂 、綠城中國 、合生創展 、新城發展 、禹洲集團等多隻地產美元債出現大幅下跌 。中資地產美元債普遍出現近20%的跌幅 。其中 ，2021年到期的債券受到的衝擊最大 ，其次是2022年到期債券 ，2023 、2024 、2025年到期債券跌幅較為平緩 。
“背後核心原因還是房地產調控 ，特別是三條紅線抑製了房企融資渠道 ，而銷售收緊又導致企業回款困難 ，開發貸 、按揭貸款雙收緊 ，使得房企還債能力銳減 。”張大偉告訴記者 。
值得注意的是 ，不少房企也在通過瘦身 、融資等方式積極自救 ，房企風險事件有望減少成為業內共識 。
中指研究院企業事業部研究負責人劉水對記者表示 ，隨著行業對流動性風險的重視 ，部分處在危險邊緣的房企開始積極采取措施 ，通過變賣資產 、股東借款 、增發配股等方式補充資金 ，對緩解短期債務壓力起到了積極作用 。“當前融資相關政策基本見底 ，保障正常融資 、政策糾偏成為監管的主要方向 ，房企的合理融資需求正在得到滿足 。因此綜合來看 ，未來房企的風險事件會逐步減少 。”
房企積極謀變
值得注意的是 ，今年的房地產市場銷售情況呈現出“前高後低”的走勢也被業內高度關注 。
據國家統計局12月15日最新發布的數據顯示 ，2021年1~11月 ，商品房銷售麵積為15.8億平方米 ，同比增長4.8% ，比2019年1~11月份增長6.2% ，兩年平均增長3.1% ；銷售額方麵 ：2021年1~11月 ，商品房銷售額為16.2萬億元，同比增長8.5% ，比2019年1~11月份增長16.3% ，兩年平均增長7.8% 。
不過 ，就單月來看 ，房地產市場銷售情況已經連續多個月處於下降態勢 。
中指研究院的數據顯示 ，11月 ，市場仍處於調整階段 ，疊加去年同期高基數影響 ，全國商品房銷售麵積 、銷售額分別下降14.0%和16.3% ，連續4個月保持兩位數下降 ，但受信貸環境邊際改善等因素影響 ，降幅較上月分別收窄7.7和6.3個百分點 。
“受前期調控發力和銀行按揭額度緊張等因素影響 ，下半年房地產市場調整壓力增加 ，市場整體降溫 ，個別房企出現違約事件 ，購房者觀望情緒上升 ，進一步拖累市場活躍度下降 ，房企銷售麵積和銷售額均出現下滑 。”
在陳文靜看來 ，上半年房企加大營銷力度 ，銷售麵積達曆史同期最高水平 ，整體表現超預期 。三季度市場明顯降溫 ，商品房銷售麵積同比轉降 。
從短期市場趨勢看 ，房企銷售下滑 ，短期償債壓力加大成為共識 ，在此背景下 ，不少房企們選擇開源節流 。
以萬科為例 ，11月17日 ，萬科在內部倡議 ，提出要轉變黃金時代的慣性思維方式 ，將經營理念貫穿始終 ，對不產生價值的動作和開支做減法 ，花小錢辦大事等工作要求 。
張大偉認為 ，除了開源節流 ，保持流動性 ，安心賺小錢 ，房地產商更要轉變思路 ，著眼於打磨產品品質 。“接下來是房企大洗牌的時刻 ，誰的品質更好 ，就更能吸引用戶 ，在收縮的房地產市場中分一杯羹 。認清形勢 ，加速轉變 ，才能有機會熬過行業冬天 ，贏得下半場競爭的門票 。”
另一方麵 ，房企的轉型也在今年常被提及 ，不過業內提示要謀定而後動 。劉水認為 ，房地產行業整體的利潤率持續下行 ，在這樣的背景下 ，房企切忌盲目 ，畢竟跨領域是有門檻和資金投入的 ，不能為了轉型而轉型 ，所以企業應根據自身實際情況和發展需要謹慎調整發展戰略 。
