行業動態
2021年 ，堪稱中國樓市跌宕起伏之年 ，上半年還是萬人搶房 ，下半年房企“爆雷” 、成交銳減不絕於耳 。那麽 ，2022年樓市走勢如何 ？在堅持房住不炒的總基調下 ，穩字當頭 、良性循環成為2022年樓市的關鍵詞 。
業內人士預計 ，2022年房地產市場將呈現“前低後高”的走勢 ，隨著政策的調整 、糾偏 ，以及新一年信貸額度的“重置” ，市場有望經曆修複階段重回穩定狀態 ，進而走向良性循環 。
依次全鏈降溫
“2021年 ，二手房 、新房和土地市場依次從曆史高位快速下降到曆史低位 ，形成了全鏈降溫 ，節奏失衡成為2021年房地產市場最明顯的特點 。”針對2021年的市場表現 ，貝殼研究院首席分析師許小樂對《中國消費者報》記者如此總結 。
他進一步解釋稱 ，2021年房地產市場的降溫首先出現在二手房市場 。從3月到9月，二手房市場呈跌宕起伏態勢 ，成交量在半年之內從峰值跌到穀底 ，成交量萎縮超過六成 。3月 ，50城的二手房成交套數創2019年以來曆史新高 ，4月起成交量持續下降 ，9月創2019年以來的曆史單月最低值（除疫情 、春節等特殊時點外） 。
隨後 ，新房市場開始降溫 。從6月到10月 ，新房成交量從2016年以來的同期最高跌至同期最低 。上半年全國新建商品住宅銷售麵積保持增長 ，6月單月創2016年以來曆史同期最高水平 。7月銷售麵積單月同比增長轉負 ，至11月單月銷售規模為2016年以來同期最低 。
接著 ，土地市場經曆了從搶地到史無前例的大麵積流拍 。在2021年第一批集中供地時 ，房企拿地積極 ，平均成交率高達95% ，溢價率15.0% 。到了2021年三季度第二批集中供地時 ，房企拿地積極性全麵降低 ，出現大麵積流拍 ，平均成交率降為69% ，綜合溢價率降至4.0% ，全年土地成交規模自2019年以來首次同比大幅下降 。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國消費者報》記者表示 ，與以往市場下行不同 ，2021年的市場迅速降溫與房企信用緊密關聯 ，肇始於房企 ，也進一步影響房企 。隨著“三線四檔”對房企有息負債規模增速進行管控 ，加之房地產貸款集中度管理進一步收緊開發貸款 ，導致房企融資規模明顯下降，債務違約風險凸顯 。而信貸收緊也導致購房者貸款難度加大 ，房企資金鏈壓力驟增 ，於是房企信用違約頻發 ，爆雷的房企從位列行業TOP50到千億房企 ，再到龍頭房企 。
釋放積極信號
房地產業作為國內最大的消費市場 ，是穩增長 、擴內需 、建設強大國內市場的重要領域 。同時 ，由於規模大 、鏈條長 、涉及麵廣 ，房地產業又對經濟金融穩定和風險防範具有重要的係統性影響 。
當下房地產業麵臨的問題得到了相關部門的關注 。9月下旬 ，央行貨幣政策委員會例會明確提出 ，“要維護房地產市場的健康發展 ，維護住房消費者的合法權益” ，釋放了個人按揭貸款邊際放鬆的積極信號 。
12月6日 ，中共中央政治局召開會議 ，明確要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求 ，促進房地產業健康發展和良性循環 。同日 ，中國人民銀行宣布 ，將於12月15日降準0.5個百分點 ，釋放長期資金約1.2萬億元 。
12月8日-10日召開的中央經濟工作會議上 ，對於房地產行業的定調除了對“房住不炒”定位的堅持 ，還提出加強預期引導 ，堅持租購並舉 ，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求 ，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展等 。
嚴躍進認為，針對房地產行業“良性循環”的表述是近年來首次提及 ，釋放出很強的信號意義 ，對重建行業信心 ，解決當前行業遇到的問題 ，都有至關重要的作用 。最近 ，包括央行及住建部在內的眾多部門 ，關於房地產提及最多的就是“穩”與“良性循環” ，“促進房地產業良性循環”被市場普遍認為是2022年房地產調控的主要思路 。
轉變發展模式
“2021年的市場波動打破了‘房價不會下跌 、房企大而不倒’的迷信 ，房地產市場將逐步告別過去高增長 、高杠杆 、高風險的發展模式 。”中國社會科學院房地產金融研究中心主任尹中立對《中國消費者報》記者直言 。
他預計 ，2022年將會出現以“提質”取代“增量”的行業現象 ，在以往高杠杆 、高耗能的房企中 ，部分房企在被兼並後將逐步退出市場 ，另一部分房企將會深耕存量改造業務 。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，如今 ，房地產業站在了曆史拐點 ，需要探索新的發展模式 。在他看來 ，關於房地產新發展模式的討論不應該僅限於房企 ，應該包括多元供應渠道和供應主體 、多元房屋類型 。在供地類型和土地出讓方式等方麵也能有所創新。
那麽 ，2022年將如何促進房地產業良性循環和健康發展 ？不久前 ，住建部部長王蒙徽在接受新華社采訪時表示 ：一要保持調控政策連續性穩定性 ，繼續穩妥實施房地產長效機製 ，落實城市主體責任 ，保障剛性住房需求 ，滿足合理的改善性住房需求 ，努力做到穩地價 、穩房價 、穩預期 。
二要增強調控政策協調性 、精準性 ，加強金融 、土地 、市場監管等調控政策的協同 ，加強對城市調控工作“一對一”的指導監督 。
三要堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產項目逾期交付風險 ，以“保交樓 、保民生 、保穩定”為首要目標 ，以法治化 、市場化為原則 ，確保社會穩定 、國家和群眾利益不受損失 。
四要持續整頓規範房地產市場秩序 ，完善市場監管機製 ，切實維護群眾合法權益 。
尹中立則認為 ，房地產市場的當務之急是消除循環梗阻 ，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求 ，這是中央對房地產行業實現良性循環提出的對策 。按照該政策思路 ，2022年按揭貸款（包括首次購房 、改善型購房）會得到支持 ，按揭貸款的速度會適度加快 ，有些房地產開發企業的債務會得到展期 ，房地產行業的流動性風險將得到緩解” 。
