政策利好疊加供應放量 房地產市場預期改善

  2021年下半年以來 ，房地產行業經曆了階段性的挑戰 。今年以來 ，中央層麵多次召開專題會議 ，釋放積極信號 ，包括明確守住不發生係統性風險底線 ，支持各地從當地實際出發完善房地產政策 ，支持剛性和改善性住房需求 。地方層麵更是從供需兩側調整 。

　　在利好政策的加持下 ，進入6月 ，房地產市場明顯好轉 ，熱點城市和熱點區域的銷售複蘇節奏加快 ，供求略有好轉 。業內人士表示 ，當前行業基本麵的底部或已過去 ，但總體來看 ，房地產市場仍處銷售邊際改善的弱複蘇階段 ，預計整體回暖還需時日 。

　　6月份房價總體趨穩

　　近日 ，國家統計局發布6月份商品住宅銷售價格變動情況顯示 ，2022年6月 ，在前期一攬子利好政策相繼落地下 ，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體趨穩 ，環比上漲城市個數增加 。但同比方麵 ，漲幅仍繼續回落 。

　　具體來看 ，6月份 ，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5% ，漲幅比上月擴大0.1個百分點 ；二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.1% 。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降轉為上漲0.1% ；二手住宅銷售價格環比下降0.1% ，降幅比上月收窄0.2個百分點 。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3% ，降幅與上月相同 ；二手住宅銷售價格環比下降0.3% ，降幅比上月收窄0.2個百分點 。

　　城市變動數量方麵 ，6月份 ，70個大中城市中 ，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有31個和21個 ，比上月均增加六個 。

　　對此 ，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示 ， 6月份 ，全國70個城市新建商品住宅環比跌幅收窄 ，釋放積極信號 ；同比受此前持續的環比下跌影響 ，繼續擴大 。房價數據充分體現了二季度以來房地產一攬子政策的有效性 ，環比數據改善充分說明市場預期漸改善 ，房價指標正努力走出降溫通道 。

　　“價格的修複是市場成交的帶動 。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示 ，6月 ，房貸利率下降 、住房支持政策力度加大 ，促進住房需求釋放 。貝殼研究院數據顯示 ，6月 ，貝殼50城二手房成交套數環比增長近30% 。其中 ，成都 、杭州 、重慶等城市的二手房成交量明顯增長 。成交量的積極表現傳遞到價格端 ，帶動價格環比改善 。7月上半月 ，貝殼50城二手房日均成交量也較6月日均水平小幅增長 。

　　多部門釋放支持房企合理融資需求信號

　　今年以來 ，中央層麵頻頻發聲釋放利好信號 ，表示支持房地產企業合理融資需求 、鼓勵優質房企兼並收購出險房企項目 ，防範化解房地產行業風險 。

　　6月2日 ，央行相關負責人表示 ，要配合住建部等有關部門和地方政府做好出險企業風險化解 ，及時校正金融機構的過度避險行為 ，保持房地產融資平穩有序 。同日 ，銀保監會印發《銀行業保險業綠色金融指引》支持綠色金融發展 。6月24日 ，深交所發布《關於進一步支持企業發展服務實體經濟的通知》指出 ，支持優質房地產企業盤活存量資產 ，調整預售資金監管 ，增加房企流動性 。

　　5月以來 ，對於民營房企的支持力度不斷增強 ，碧桂園 、龍湖 、美的置業三家房企被監管機構批準可利用附帶包括CDS或CRMW在內的信用保護工具公司債進行融資的示範性民營 。隨後 ，作為示範企業 ，碧桂園 、龍湖相繼發行5億元公司債 。此外 ，碧桂園在今年3月先後與招商銀行 、中國農業銀行廣東省分行簽訂150億元和400億元的戰略合作協議。

　　此外 ，為了更好地應對風險 ，優化企業債務結構，部分頭部房企加速贖回境外債券 。6月23日 ，碧桂園提前回購7月到期的美元票據 ，總額約4.11億美元 。待該筆債券償付完成後 ，碧桂園年內到期的美元債將悉數償還完畢 。

　　三季度末有望進入企穩恢複通道

　　江宇輝表示 ，近期新房及二手房成交數據邊際上持續回暖 。機構數據顯示 ，6月 ，熱點城市商品房成交麵積環比上升81% ，同比下跌7.5% ，跌幅大幅收窄40.8個百分點 ，廣州 、青島 、蘇州 、佛山等城市成交同比已恢複正值 。

　　券商 、評級機構也相繼釋放看好信號 。日前 ，匯豐將碧桂園評級升至“買入” ，並表示“碧桂園是目前在償還到期債務方麵仍有良好記錄的民營房企之一 。”行業總體向好 ，但存在分化趨勢是眾機構的共識 。正因如此 ，包括申萬宏源等29家境內外相關機構同時給予碧桂園“買入”評級 。他們認為 ，下半年隨著政策持續發力 ，預期穩定下 ，房地產市場有望緩慢複蘇 。

　　江宇輝說 ，當前行業基本麵的底部或已過去 ，目前正處於邊際修複的狀態 。

　　萬科董事長鬱亮在日前的半年交流會中指出 ，短期來看 ，房地產市場或已觸底 ，但恢複還需一個緩慢溫和的過程 。他還透露 ，萬科將繼續此前的股權回購計劃 ，回購價格不超過18.27元/股 。

　　中指研究院常務副院長黃瑜表示 ，短期來看 ，房地產市場恢複穩定運行前 ，各地因城施策頻次或將維持在較快節奏 ，供需兩端政策均仍有空間 。預計一線城市仍以微調為主 ，二線及三四線城市政策優化力度有望繼續加大 。貨幣政策端 ，房貸利率短期仍有一定下降空間 ，不排除繼續非對稱降息 。

　　在供給端 ，黃瑜預計 ，一是將繼續優化調整預售資金監管政策 ，更好地為企業補充資金流動性 ，提高預售資金使用效率 ；二是降低企業稅費支出 ，減輕企業資金壓力或是企業端政策發力方向 。

　　“總體來看 ，三季度末全國市場有望進入企穩恢複通道 。”但黃瑜也坦言 ，恢複節奏仍依賴於宏觀經濟的修複節奏 、政策優化力度等方麵 。

　　嚴躍進也認為 ，雖然降幅收窄 ，但二線城市房價同比在79個月後首次轉負 ，需要防範部分二線城市房價過冷風險 。對於市場真正回暖 ，或還要等到四季度 。（轉自經濟參考報）