2022年樓市銷售額或達14萬億元 房地產行業走過坎坷曙光已現

  2022年 ，房地產行業極為不易 。業內預計 ，全國新建商品房成交規模連續5年達到17億平方米以上之後 ，2022年或降至約14億平方米 、銷售額預期下滑至約14萬億元。

　　這一年 ，鄭州打響二線城市救市第一槍 、杭州等39城放鬆限購 、濟南等111城放鬆限貸……樓市新政接踵而至 ；11月份 ，“金融16條” 、再融資重啟等政策出台 ，助力房地產行業迎來黎明 。作為經濟支柱產業 ，房地產行業的韌性猶在 。

　　“市場本身壓力比較大的情況下 ，918博天堂需要樹立信心 。”在萬科近日召開的臨時股東大會上 ，萬科董事會主席鬱亮表示 ，政策麵向好的力度 、廣度全麵超出了預期 ，對行業未來發展注入活力 ，微光在逐步變成曙光 。

　　逾300城超千條新政

　　穩銷售提信心

　　在“房住不炒”定位下 ，2022年全年 ，各地“因城施策”空間逐漸打開 ，核心在於穩市場預期 、實現行業軟著陸 ，而不是一味刺激市場非理性回暖 。

　　自鄭州打響二線城市救市“第一槍”開始 ，各地相關政策陸續出台 。回顧2022年 ，據克而瑞統計 ，39城放鬆限購 ，寧波 、佛山更是全麵取消限購 ；80多個城市首套房最低首付比例已經降至兩成 ；57城執行認房不認貸 ，促進置換需求入市 ；7城放鬆限價 ，西安明確取消二手房指導價發布機製 ；170城財稅刺激托市 ，包括減免住房轉讓稅費 、發放財政補貼刺激購房需求等 ；243城放鬆公積金貸款……

　　另據中指研究院監測數據顯示 ，2022年以來 ，全國已有超300省市（縣）出台樓市新政超千條 ，優化頻次達近年峰值 。

　　“今年以來 ，多地將房地產調控政策與人才 、人口 、租賃等政策相結合 ，如多孩家庭住房扶持 、‘一人購房全家幫’的公積金購房 、租賃破限購 、支持集中購房等政策 。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜向《證券日報》記者表示 ，目前這些創新型政策在二 、三線城市普及後 ，已向熱點城市延伸 。

　　此外 ，需求端政策優化調整還包括放寬新房搖號 、鼓勵棚改房票安置等 ，供應端舉措包括放鬆預售取證 、放鬆預售資金監管 、放鬆土拍條件 、支持房企融資等 。

　　更重要的是 ，近期召開的中央經濟工作會議強調“保交樓 、保民生 、保穩定” ，既是對民生的嗬護 ，也是保市場主體 ，穩預期 ，緩解置業者擔憂情緒 ，進而帶動企業端投資擴表 。

　　“重點城市調控政策有進一步放寬空間 ，如調整認房又認貸 、放寬限購 、降低首付比例等 。”諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示 ，預計2023年的房地產市場仍將以穩為主 ，寬鬆性政策效應逐步發酵 ，市場將會從底部緩慢回升 。

　　這期間 ，仍需有效防範化解優質頭部房企風險 ，降低行業整體負債水平 ，要做到這一點 ，金融服務必須跟上 。

　　“三箭齊發”穩融資

　　加速風險出清

　　即將過去的2022年 ，理財產品違約 、債務展期 、交換要約等流動性風險事件仍時有發生 ，房地產行業整體償債壓力不減 ，百強房企中有約40家發生債務違約 ，監管層多次提及 ，有效防範化解房地產領域風險 。

　　如此背景下 ，房地產融資政策漸進式鬆綁 ，從年初明確並購貸不再計入“三道紅線”到8月份中債增增信支持房企發債 ，9月份 ，監管指示銀行新增6000億元房地產融資 ，直至10月份允許部分涉房企業A股融資 ，調整廣度與力度不斷加大加深 。

　　“上半年 ，公司現金流主要來自銷售回款 、資產變現獲得的少量現金以及其他渠道等 ，融資占比極低 。”某房企融資部門人士向《證券日報》記者表示 ，下半年 ，得益於政策支持 ，行業整體融資環境有所改善 ，但受製於金融機構的審慎策略以及企業自身資產抵押增信等難題 ，靠拓寬融資渠道充盈現金流仍不易 。

　　據中指研究院監測 ，2022年1月份至11月份 ，房地產企業非銀融資總額7796.3億元 ，同比下降51.7% ；預計2022年全年非銀融資約達9000億元 ，同比下降50% 。隨之而改變的是房企融資結構 。

　　“信用債占非銀融資半壁江山 ，同比提升22.5個百分點 ；ABS融資占比達三成以上 ，同比提升8.5個百分點 。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示 ，海外債以及信托融資占比大幅下降 ，其中海外債占比僅為2.3% ，同比下降14.1個百分點 。

　　“境內債成為今年房企非銀融資‘頂梁柱’ 。”關榮雪稱 。

　　同策研究院資深分析師肖雲祥向《證券日報》記者表示,前期房企在多元化融資渠道發力 ，如ABS 、綠色債 、保租房以及產業園REITs等 ，但以優質房企 、央企國企以及城投公司為主 ，民營房企在境內外融資皆較為艱難 。

　　好在2022年末的政策暖意令行業振奮 。分水嶺出現在11月份 ，支持房企融資態度發生根本轉變 ，紓困方向從此前“優質項目”轉換至“項目與企業並存” ，這被業內看作是房企穿過至暗 ，迎來黎明的重要轉折點 。

　　11月11日 ，央行 、銀保監會出台“金融16條” ；11月28日證監會發布“新5條”支持房地產股權融資 ；12月21日 ，證監會再發文 ，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企 。

　　這期間 ，在實操層麵 ，信貸 、債券 、股權融資“三箭齊發” 。截至目前 ，60餘家銀行向房企授信總額度超過4.8萬億元；8家民營房企儲架式注冊發行債券1210億元 ；超32家上市房企披露股權融資意向或計劃 ，華夏幸福等出險房企亦在其列 。

　　時隔多年重啟股權融資及借殼上市 ，多類型房企及上下遊相關企業均有望受益 。多位分析師及房企相關人士皆向《證券日報》記者表達了相似看法 ，“一方麵有利於降低行業整體負債水平及融資成本 ，改善現金流 ；另一方麵 ，出險房企可借此進一步實現‘保交樓’及債務重組目標 ，未出險房企可緩解償債壓力 ，優質房企則迎來收購擴表機會 。”

　　展望後市 ，預計會有更多房企進行業務重組 、資產換倉 ，加快行業風險出清 。此外 ，隨著銷售企穩 ，有望為企業帶來第二次成長機遇 ，行業集中度將進一步提升 ，形成新的競爭格局。

　　大開發時代結束

　　向新發展模式轉型

　　在將穩地產列入“防範化解重大經濟金融任務”之際 ，麵對現時的行業巨變以及未來行業出清後重新建立的行業競爭格局 ，房企掌舵人亦需重新謀篇布局 ，勉力前行 。

　　“行業難關已過 ，曙光已現 。未來確實會有一些挑戰和壓力 。”萬科總裁祝九勝在上述臨時股東大會上表示 ，中長期來看 ，萬科有三件事要長期堅持 ：第一 ，要穩健經營 ；第二 ，一定要保持開發業務在第一陣營 ；第三 ，要真正實現從房地產開發轉向不動產開發 、經營 、服務並重 ，堅決堅定完成轉型 。

　　“對美的置業來講，918博天堂不是第一次感受到刺骨寒意 ，行業出清是一個必經過程 ，同時蘊藏機會 。”美的置業管理層人士向《證券日報》記者表示 ，未來 ，公司調整發展戰略 ，不再單一追求規模 ，降低負債 ，放慢速度 ，逐步提升利潤水平 ，要以開發鏈業務為主軸 ，持續推動房地產相關多元化業務 ，深化麵向未來的房地產科技能力 ，即智能化和裝配式建築 ，保持持續而穩定的增長動能 。

　　穩健型房企製定新發展目標的背後 ，預示著房地產行業需加快向新發展模式平穩過渡 。

　　“大開發時代已經落幕 ，‘千億房企’已從高峰時刻的42家跌至如今的不足20家 ，靠‘高負債 、高杠杆 、高周轉’的‘舊三高’模式擴規模時代已經結束 ，探索新發展模式是前行必經之路 ，比如可以考慮加碼布局長租房 、保障房 、城市更新以及綠色科技等領域 。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示 ，更重要的是 ，中國擁有全球最大的居住服務業市場 ，規模超過30萬億元 ，相關企業可圍繞這一領域布局 ，走多元化發展道路 。

　　“今年幾乎沒有拿地 ，但投決會依然開得很頻繁 ，因為投拓條線的人在忙著上馬代建項目 。”某房企管理層向《證券日報》記者表示 ，這是公司未來需大力拓展的重要業務線之一 。

　　“代建市場需求端正在滋生新訴求 ，比如城投公司 、資產管理公司旗下項目需要代建企業接手 ，其市場規模巨大 。”肖雲祥稱 ，隨著存量時代來臨以及行業進入專業化發展時代 ，房企業務戰略重心正逐步從重資產運營向輕資產運營轉移，資產管理 、物業服務等是探索新發展模式的重點領域 。

　　在劉水看來 ，新發展模式涉及租賃 ，物業管理 、商業管理 、代建等輕資產方向 ，以及城市更新盤活存量市場 ，另外 ，倉儲物流及產業園區REITs 、不動產私募投資基金等也是重要新領域 。

　　值得一提的是 ，資本正在助力房地產行業邁向新發展時期 ，比如建立收益和風險介於證券市場和債券市場之間的REITs市場 ，已經初步取得成效 。截至目前 ，已有4隻保租房公募REITs上市 ，首單生物醫藥產業園REITs已於12月27日上市 ，首單民企倉儲物流公募REITs已獲批……在業內看來 ，豐富REITs底層資產 ，有利於構建“租購並舉”的住房發展新模式 。

　　走過2022年 ，行業迎來真正的拐點 ，展望2023年 ，可以期許的是 ，出險房企將繼續有序出清 ，企業經營有望逐漸回歸正軌 ，並加速向新模式轉型 ，築牢房地產行業未來健康發展的根基 。（轉自證券日報）