房貸沒還完就能賣房，“帶押過戶”將全麵推廣

   在傳統的交易觀念裏 ，“一手交錢 ，一手交貨”是再正常不過的 。但涉及到二手房的買賣 ，卻往往存在著賣方尚未還清購房貸款的問題 。除了通過第三方“贖樓” ，是否能有一種更加高效 、  安全且低成本的方式 ？

　　在已有多地積極探索開展不動產“帶押過戶”服務的基礎上 ，兩部門發文明確全麵推進“帶押過戶” ，這一模式也將得到更大範圍和更大程度的推廣 。

　　新政發布 ，助力“小陽春”

　　“金三銀四”被認為是樓市交易的傳統旺季之一 。據諸葛數據研究中心監測數據 ，2023年3月 ，一線城市市場均價延續上漲行情 ，二線和三四線城市市場均價下滑 。

　　諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示 ，展望後市，二季度市場熱度如何還需要看後續是否有實質性的利好政策加持 ，僅靠此前積壓的需求難以支撐市場的長期回暖 。

　　利好的消息很快傳來 。近日 ，自然資源部聯合中國銀行保險監督管理委員會印發《關於協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》(以下簡稱《通知》) ，對協同做好不動產“帶押過戶”作出全麵部署 。

　　這也意味著“帶押過戶”從地方性的試點走向了全國化 、常態化的全麵推進。

　　根據中指監測數據 ，2022年以來全國已有超百城出台二手房“帶押過戶”政策 ，包括深圳 、濟南 、大連等省會城市和計劃單列市 。而且 ，天津 、山西 、山東 、江蘇 、浙江 、福建 、湖北等省份已經全麵開展二手房“帶押過戶” 。

　　《通知》發布後 ，北京也立刻跟進 。據北京銀保監局 、北京市住房和城鄉建設委等部門聯合發布的通知，從3月31日起 ，居民出售在京住房時不再需要提前結清房屋現有按揭貸款 ，可在原抵押權不解除情況下直接辦理住房所有權轉移登記 ，且買賣雙方可在不同銀行貸款 ，以降低居民住房交易成本 。

　　兼容跨行貸款是北京落地“帶押過戶”政策的創新點 。“從對購房者的覆蓋麵來說 ，北京的做法更吻合各類不同的購房和貸款需求 。”易居研究院研究總監嚴躍進認為 ，各城市在“帶押過戶”的流程設計和基礎設施建設方麵陸續發力 ，這將有助於更好推行這一模式 。

　　加速交易 ，利好買賣雙方

　　“原業主房貸沒還清就要出售的情況很多 ，尤其是在學區房置換等旺季時間 ，擔保公司會接到大量的‘贖樓’業務 。”房產中介李先生對中新財經記者表示 。

　　據他介紹 ，“贖樓”也稱“過橋”，主要有兩點弊端 ：一是手續複雜 ，需要等解押後才能交易 ，少則要等一周多 ，也有半個甚至幾個月也完成不了的 ；二是費用也高 ，解押的過程中要算日息 ，加上給擔保公司“手續費” ，順利的話往往也需要3個點左右的利息 。

　　“目前二手房市場整體的庫存量還是很高的 ，‘帶押過戶’肯定是個可以節省時間和資金成本的利民措施 。”李先生認為 ，接下來除了已有的房源能加速流通 ，相信掛牌量也會再增加 。

　　身在浙江的高先生不久前剛剛完成了“帶押過戶”的手續 。他對記者表示 ，自己本意是想提前還房貸 ，但是預約後發現要等很久 ，後來了解到“帶押過戶”的模式 ，便成功把自己未還完房貸的房子賣了出去 。

　　高先生介紹 ，“帶押過戶”辦理起來非常快 ，幾個工作日就完成了過戶 ，操作流程比較簡單 ，當地住建局會有一個資金監管賬戶 ，進行資金的撥付 ，也比較安全 ，而且都是按照當下的新利率來計算 ，買房人也不吃虧 。

　　“我覺得這對二手房買賣雙方來說都是利好 ，交易簡單了 ，可能有很多之前在猶豫的人決定交易 ，市場也可能跟著活躍起來 。”他認為 ，相信隨著更多支持政策的推進 ，模式會愈發完善 。

　　認真核實 ，警惕潛在風險

　　“‘帶押過戶’的交易方式 ，可以一定程度降低交易成本 、減輕交易風險 ，簡化二手房交易流程 ，縮短交易周期 ，活躍二手房交易市場 ，促進換房需求加快釋放 ，從而進一步對新房市場形成一定支撐 。”中指研究院市場研究總監陳文靜認為 ，政策的進一步推進和擴圍 ，對當前房地產市場或將產生積極帶動 。

　　當然 ，新的模式下也會產生新的風險 。前述《通知》中也特意提到 ，地方在實踐探索中 ，主要形成了抵押權組合模式 、新舊抵押權分段模式 、抵押權變更模式等3種“帶押過戶”模式 ，各地要結合本地實際 ，確定適宜的辦理模式 ，並結合實踐不斷豐富發展 。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業務時 ，鼓勵各地積極引入預告登記 ，通過預告登記製度 ，防止“一房二賣” 、防範抵押權懸空等風險 。

　　“技術層麵是比較簡單的 。通過預告登記和公正 ，可以提前鎖定交易 ，防止‘一房二賣’ ，也防止抵押權落空，防止申請了貸款無法獲得產權等。另外 ，金融和不動產可以根據各自訴求製定完善交易流程 。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為 ，《通知》中提出的三種模式 ，事實上就是結合不同訴求提出的三種可行的 ，能保護各方權益的途徑 。

　　北京金訴律師事務所主任王玉臣律師也對此提出建議 ，對於購房人而言 ，在核實擬購買的房屋可以“帶押過戶”的基礎上 ，務必注意流程控製 ，把涉及到的所有流程都要做到精細化 ，涉及到的銀行或抵押權人務必溝通落實到位 ，避免出現一些不必要的時間差 ；作為賣方 ，也需要提前核實購房人的個人征信 ，提前核實清楚購房人未來的貸款能力 ，避免後續貸款出問題 ，不能及時回款解押 。