行業動態
近日
，廣東省廣州市掛出黃埔區第四批次土地出讓的首宗宅地
，明確“按照價高者得原則確定競得人”
，這意味著廣州成為取消地價上限的首個一線城市
。今年9月以來
，全國已有10多個城市先後取消土地出讓中的地價上限
，恢複執行“價高者得”規則
。
取消地價上限
，將對土地市場
、樓市以及購房群體產生哪些後續影響
？不少人在關注
。
18個城市取消土地出讓地價上限
土地出讓的定價方式
，既影響樓市運行
，也關係地方財政
。自2021年初起
，全國範圍內有22個重點城市實施了住宅用地“集中掛牌
、集中出讓”的“兩集中”土地出讓政策
，包括北上廣深4個一線城市和杭州
、成都等18個二線城市
。隨後
，有關部門要求這些城市集中供地的單宗地溢價率不得超過15%
。
隨著房地產市場供求關係發生重大變化
，今年下半年以來
，土地出讓恢複“價高者得”的聲音漸響
。9月底
，自然資源部下發文件
，建議取消土地拍賣中的地價限製
、遠郊區容積率1.0限製等
。文件一出
，多座二線城市“取消地價上限”應聲落地
，在新一批土地出讓文件中刪去地價上限等內容
、重申“價高者得”
。
9月26日
，成都市發布通知
，調整土地拍賣規則
。其中
，成都中心城區商品住宅用地實施“競地價”拍賣
，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價
。
進入四季度
，更多城市選擇跟進
，將原本“搖號”“競更高更優品質建設方案”等多種條件結合的土拍競買方式更改為單一的“價高者得”方式
。
10月9日
，濟南市自然資源和規劃局對10月中下旬進行的市本級兩場土拍出讓規則進行調整
，恢複2017年8月前“價高者得”原則確定競得人
，出讓環節不再設立最高限價
。
10月12日
，合肥市發布市轄區2023年擬出讓居住用地詳細清單（第三批）
，其中6宗地塊於11月2日出讓
，均未顯示上限價格
，拍賣方式為“由競買人以舉牌方式應價
，報價最高者且高於保留底價的
，為競得人”
。
10月17日
，廈門市自然資源和規劃局發布公告稱
，廈門1宗宅地將於11月7日公開拍賣
，按照“價高者得”原則確定受讓人
，並取消商品住宅銷售限製均價
。
11月15日
，常州市自然資源和規劃局網站發布國有土地使用權掛牌出讓公告
，擬以掛牌方式出讓13宗涉宅用地
，地塊均未設置最高限價
，按“價高者得”原則確定競得人
。
此次廣州公共資源交易中心掛出的地塊起拍總價近40億元
，預計於12月22日限時競價
。作為首個取消地價上限的一線城市
，廣州土地出讓恢複“價高者得”引發各界廣泛關注
。不少從業者分析認為
，廣州此舉有助於進一步提升核心區土拍熱度
，加快改善市場預期
，帶動新房交易市場加速回暖
。
“在一線城市中，廣州是首個實行‘認房不認貸’
、首個放開部分區域限購政策的
，這次也是在一線城市中首個取消土地出讓地價上限
。”廣東省房地產行業協會土地與產業研究中心主任趙卓文認為
，2023年全國土地市場發生了明顯轉變
，許多城市的經營性土地市場已由“供不應求”“地價過快上漲”轉變為“需求轉弱”“穩地價重要性上升”
，取消地價上限的時機已經成熟
。
記者梳理發現
，在22個采取“兩集中”供地政策的城市中
，截至12月上旬
，已有18個城市恢複土地出讓“價高者得”
。
“鬆綁”後出現高溢價地塊
“鬆綁”後的土地出讓情況如何
？與此前的“15%”單宗地溢價率限製相比
，“鬆綁”後這些市場很快出現高溢價地塊出讓
。據中指研究院統計
，完成“鬆綁”後首拍的濟南出現溢價率53%的地塊，相較於該交易21天前周邊底價成交地塊
，成交樓麵價上浮66%
，政策效果顯著
；合肥解除限價後首拍價格達77億元
，競爭最激烈地塊溢價率達44.9%
。
值得注意的是
，在前述22個重點城市中
，仍有北京
、上海
、深圳
、寧波在執行限地價政策
。據分析
，在土地市場相對比較活躍的城市
，短期內取消地價上限的迫切性相對較弱
，實現穩地價
、穩房價等目標也需要因城施策
。
11月7日
，針對有消息稱“北京市擬在今年第三批次供地中取消地價上限”
，北京市規劃和自然資源委員會相關負責人明確
，此為不實消息
。該負責人表示
，北京市將繼續堅持“房地聯動”
，確保首都房地產市場平穩健康發展
。
多位專家認為
，取消地價上限有利於讓商品住房回歸商品屬性
，增強不動產流動性
；同時
，厘清商品房和保障性住房之間的界限
，更好滿足居民住房需求
。
廈門大學教授趙燕菁認為
，中國房地產市場供求關係發生重大變化的背景下
，多地原先對地價
、房價的限製政策需要適應新的形勢
。國務院出台的《關於規劃建設保障性住房的指導意見》明確
：“讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求
，促進穩地價
、穩房價
、穩預期
，推動房地產業轉型和高質量發展
。”取消地價限製正是這一部署的具體落實
。
浙江大學公共管理學院教授汪暉分析
，此前土地出讓中的地價上限等限製性政策將商品住房和保障性住房“捆綁”在一起
，限製了土地拍賣溢價率
，影響了價格信號機製
，使土地的真實價值無法通過交易體現
，也影響政府獲得應有的土地收益
。此外
，在土地出讓中將公租房配建比例作為開發企業的競爭維度之一
，產生了“業主與公租房租戶之間糾紛頻發”等弊端
。“恢複‘價高者得’競價方式是回歸價格機製
、引導資源合理配置的有效舉措。”汪暉說
。
有望進一步激活房地產市場
從更大背景下看
，適應土地市場供求關係變化是各地紛紛調整地價限製政策背後的“公約數”
。
從交易情況看
，中指研究院統計數據顯示
，今年前三季度
，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均在三成以上
；其中三季度土地市場情緒偏弱
，流拍撤牌率達28%
，較二季度高出8.1個百分點
。從出讓收入情況看
，2023年上半年
，全國國有土地使用權出讓收入18687億元
，同比下降20.9%
。
據了解
，由於多個城市土地市場自2016年起持續升溫
，杭州
、北京
、天津
、蘇州等熱點城市當年開始推行土地拍賣最高限價政策
。業內人士分析
，住房土地出讓領域在一段時期內存在的限製性政策
，包括為調控房價而設置土地出讓價格上限
、限製宅地容積率不得低於1.0等
，在抑製房價過快上漲方麵發揮了積極作用
，但不利於房地產開發企業適應市場變化
、提升供給質量
。
業內人士認為
，地價限製的解除
，有望進一步激活房地產市場
，牽引消費者換房需求釋放
，部分熱點城市中心區域的優質地塊也將麵臨更激烈的競爭
。同時
，“價高者得”有望促進高品質住宅供給
、強化土地出讓收入對地方財力支撐
、減少新建及二手住宅價格倒掛等市場失靈現象
。
房地產業的市場化程度高
，地價上限取消是否會推高地價進而推高房價
？曾經在多個熱點城市出現的“地王潮”會不會卷土重來
？對此
，中指研究院相關分析人士認為
，地價上限“鬆綁”有可能帶動優質地塊地價上漲
，進而帶動房價出現上漲預期
。但同時
，不宜高估“鬆綁”對地價的托舉作用
，政策傳導效果在各線城市和不同地塊之間有差別
。目前房地產供求關係以及融資環境都與前些年“地王”頻出時的情況大不相同
。趙燕菁分析
，在土地市場持續分化的背景下
，人口淨流入城市恢複“價高者得”有望支撐地價反彈
；對於人口淨流出的城市
，地價反而可能進一步下跌
。
臨近年底
，隨著多地在取消地價上限後完成多宗土地出讓
，全年房地產投資活躍度會明顯上揚嗎
？有業內人士表示
，房地產投資回暖更多需視市場表現和企業的銷售
、回款情況而定
，從政策本身看，土地限價“鬆綁”不會大幅刺激市場熱度
，預計四季度土地市場還會維持三季度的整體水平
。
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