行業動態
當前
，我國房地產市場正處在調整轉型的過程中
。各地區各部門適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢
，適時調整優化房地產政策
，取得積極效果
。
住房總需求保持平穩
2023年
，全國房地產開發投資110913億元
，比上年下降9.6%
。商品房銷售額116622億元，下降6.5%
。從這些數據來看
，目前房地產市場仍然處於轉型期的調整中
。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強認為
，2023年以來
，因房地產市場供求關係發生重大變化
，且受國內外多重因素交織疊加影響
，住房交易恢複與經濟恢複一樣
，也是一個波浪式發展
、曲折式前進的過程
。
柴強認為
，總的來看
，2023年的住房交易呈現“前高
、中低
、後穩”趨勢
，新房和二手房加在一起
，住房交易總量實現正增長
，住房總需求保持平穩
。一季度疫情防控轉段後市場信心有所恢複
，前期積累的購房需求相對集中釋放
；二季度房地產市場活力有所減弱
，購房人觀望情緒加重
；三季度在“認房不認貸”“降低首付比例和利率”“居民換購住房個人所得稅優惠延期”等房地產利好政策的作用下
，房地產市場活躍度有所提升
，住房交易總量企穩
。
據住房城鄉建設部門相關數據
，2023年
，二手房成交量同比保持增長
，新房和二手房合計交易保持正增長
。柴強認為
，在當前人們購房行為謹慎
、理性的情況下
，購房需求仍在增加
，二手房交易替代了部分新房交易
。
柴強認為
，目前新房銷售量之所以下降
，一方麵由於部分居民因就業壓力加大
、收入增長預期減弱等原因
，暫緩或推遲購房
。另一方麵則因為部分房企出現債務違約風險
、一些在建項目逾期難交付
，對新房市場產生了負麵影響
，許多購房人不敢買新房特別是期房
。隨著保交樓工作有力推進和有關政策出台
，這一情形將有所改觀
。
兩方麵體現積極變化
從日前公布的全國房地產市場基本情況統計數據可以看出
，房地產市場出現的積極變化
，主要體現在兩個方麵
。
一是房地產投資
、銷售等指標降幅收窄
。2023年
，房地產開發投資比上年下降9.6%
，降幅比上年收窄0.4個百分點
。房地產開發企業到位資金下降13.6%
，降幅比上年收窄12.3個百分點
。商品房銷售降幅明顯收窄
，2023年全國商品房銷售麵積比上年下降8.5%
，銷售額下降6.5%
，但降幅分別比上年大幅收窄15.8個和20.2個百分點
。2023年12月份
，新建商品住宅網簽備案量比2023年8月份回升20.2個百分點
。從70個大中城市監測情況看
，新房和二手房的成交量都在溫和上升
。
二是房地產竣工麵積增加較快
。保交樓工作正穩步推進
，效果持續顯現
。2023年
，房地產開發企業竣工房屋麵積比上年增長17%
。
對於2024年房地產市場發展
，住房和城鄉建設部部長倪虹表示
，將穩定房地產市場
，堅持因城施策
、一城一策
、精準施策
，滿足剛性和改善性住房需求
，優化房地產政策
，持續抓好保交樓保民生保穩定工作
，穩妥處置房企風險
，重拳整治房地產市場秩序
；構建房地產發展新模式
，建立“人
、房
、地
、錢”要素聯動的新機製
，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期基礎性製度
，實施好“三大工程”建設
，加快解決新市民
、青年人
、農民工住房問題
，下力氣建設好房子
，在住房領域創造一個新賽道
。
長期健康發展有較好基礎
“我國房地產市場長期健康發展有較好基礎
。”國家統計局局長康義表示
，一是城鎮化數量和質量提升還有很大的空間
。2023年城鎮化率是66.16%
，和發達經濟體80%以上的水平相比
，還有提升空間
。近5年城鎮化率年均提高0.93個百分點
，每年都有超過1000萬的農村居民進入城鎮
，新市民的規模較大
，也會帶來大量新增住房需求
。存量上
，盡管我國人均住房麵積已經不小
，但有很多房子功能和結構都不盡合理
，不少群眾改善性住房需求比較迫切
，也會形成對房地產市場的重要推動力
。據監測
，70個大中城市改善性住房需求明顯，表現在二手房成交量已超過新房成交量
。
二是構建房地產發展新模式潛力巨大
。房地產發展新模式正在積極構建中
，這是破解房地產發展難題
、促進房地產健康發展的治本之策
。目前
，保障性住房建設
、“平急兩用”公共基礎設施建設
，以及城中村改造等工程正在快速推進
，有利於解決人民群眾在住房方麵的急難愁盼問題
，同時也會帶動房地產相關投資消費
，促進房地產市場健康發展
。
對於房地產新發展模式
，清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為
，要解決傳統房地產發展模式存在的突出問題
，房地產發展新模式可以彌補傳統模式的製度缺陷
，能有效解決傳統模式帶來的高地價高房價
、供求失衡
、土地財政依賴等問題
。因此
，構建房地產發展新模式的過程
，要堅持穩中求進
、以進促穩
、先立後破的原則
，不能急於求成
，要努力實現新舊模式的平穩過渡
。
浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認為
，房地產業需求結構正在發生質的變化
，存量房管理與服務規模越來越大
，居民對“好房子”“好小區”全生命周期品質居住需求越來越高
，市場從以增量為主轉向增量與存量並重
、數量與質量兼顧
，與之相適應的房地產供給結構及製度應更加完善
。應加快迭代以“好房子”“好小區”為核心目標的品質房產品開發與經營
，加快拓展以“安全+活力”為核心目標的存量房更新改造與資產管理新空間
，加快發展以“好社區”“好城區”為核心目標的物業服務
。
